财政部财政科学研究所，财政部财政科学研究所研究生招生简章
2021年下半年开始，民企资金吃紧、销售额下滑、拿地收缩的情况下，土地市场急剧降温。
在此背景下，央企、国企成为过去一年土地市场上拿地的主力军，西安的土地市场也是主要靠国企托底。
而就在国企在土地市场上买买买的时候，财政部近日发文，明确严禁国企举债储备土地，虚增土地出让收入！
财政部发文！叫停国企举债拿地！
2022年10月8日，财政部官网发布《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》【 财预（2022）126号 】，该文件出台时间为2022年9月24日。
文件全文如下:
财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知
财预〔2022〕126号
各中央预算单位，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财政局：
坚持党政机关过紧日子是党中央、国务院的明确要求，是建设高效廉洁政府的重要内容，也是缓解当前财政收支矛盾的客观需要。近年来，各地区各部门严格落实过紧日子要求，不断优化财政支出结构，大力压缩一般性支出，取得明显成效。但是，仍有个别地区或部门未严格控制一般性支出，出现“三公”经费不降反增、年底突击花钱等问题。为进一步加强“三公”经费管理，严控一般性支出，现就有关事项通知如下：
一、加强预算编制源头管理。建立健全“三公”经费和一般性支出审核机制，加强有关支出必要性、合理性审核，坚决取消无实质内容的因公出国（境）等活动，压缩公务接待数量和费用预算，严控公务用车购置和运行维护支出。2023年中央部门“三公”经费财政拨款预算继续按照“只减不增”安排，地方财政也要按此原则从严从紧安排“三公”经费。各单位要落实非财政拨款经费管理主体责任，严格控制非财政拨款安排“三公”经费和一般性支出，确保“三公”经费和一般性支出保持在合理水平。严禁事业单位用钱大手大脚、铺张浪费等行为。
二、硬化预算执行刚性约束。全面加强预算执行管理，硬化实化预算约束机制，严格执行人大批准的预算，强化预算指标管理，不得无预算、超预算安排支出。严格执行会议费、培训费、差旅费标准，严禁超标准、超范围列支。严控预算调剂事项，不得年底突击花钱。部门所属单位如需增加“三公”经费预算，原则上通过内部调剂解决。严格按预算开支一般性支出，不得报销与公务活动无关的费用，对应由本单位履行职责的工作事项不得通过政府购买服务方式变相增加编外人员预算。
三、强化“三公”经费执行监控。财政部依托预算管理一体化系统监控地区、部门“三公”经费预算执行。地方财政部门要充分利用一体化建设成果，将“三公”经费管理规则嵌入一体化系统，建立执行监控机制，防范无预算、超预算列支“三公”经费等问题。各地区要完善数据报送机制，按要求及时上传数据、提高数据质量，保障数据的真实性、准确性和完整性。
四、加大“三公”经费公开力度。按照“公开为常态、不公开为例外”原则，依法依规公开“三公”经费预决算信息，接受社会和公众的监督。完善“三公”经费公开规则，持续扩大“三公”经费公开范围、细化公开内容，对落实过紧日子要求压减支出、“三公”经费增减变化原因等予以重点说明，推动部门所属单位按要求公开预决算和“三公”经费情况，进一步增强“三公”经费预决算透明度。
五、做深做细过紧日子情况评估。中央部门要继续按季度评估本部门落实过紧日子情况，从制度建设情况、一般性支出情况、“三公”经费情况、支出标准建设及执行情况等方面进行全面评估，财政部门要将评估结果与相关单位预算安排挂钩。地方财政部门要加强过紧日子评估制度建设，强化本地区部门和单位过紧日子情况评估和结果运用，及时发现问题、堵塞漏洞、改进管理。
六、加快支出标准体系建设。发挥支出标准体系在预算管理中的长期性、稳定性和基础性作用，逐步建立涵盖财政重点支出领域、主要共性项目和重大延续性项目的支出标准体系。结合经济社会发展、物价变动、财力变化等因素，合理确定公务支出标准，提高支出范围和标准的科学化、规范化水平。及时跟踪了解公务支出标准的实施情况，确保公务支出各项制度在执行中不打折扣。
七、做实全过程预算绩效管理。按照建立全方位、全过程、全覆盖的预算绩效管理体系要求，完善预算绩效管理制度体系，加快推进配套制度和实施细则建设。进一步完善绩效管理链条，做实事前绩效评估，严格绩效目标管理，加强绩效运行监控，提升绩效评价质效。有序推进部门和单位整体支出绩效评价，推动提升部门和单位管理效率和履职效能。硬化绩效结果与预算安排、改进管理、政策调整挂钩机制，强化绩效管理激励约束，大力削减低效无效资金。
八、防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。地方各级财政部门在坚持严控一般性支出，厉行节约、勤俭办一切事情同时，要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。坚决落实党中央、国务院确定的各项减税退税降费政策，确保应减尽减、应退尽退，依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
九、强化监督检查和问责机制。各级财政部门要加强“三公”经费全流程管理，加强预算编制、指标管理、预算执行等各环节监督，抓好审计问题整改，对发现的违规违纪问题及时移送纪检监察机关。各部门各单位要健全“三公”经费内部管理办法，强化内部预算、财务、资产等方面的监督检查。财政部各地监管局要加强属地中央预算单位“三公”经费预算执行情况的日常监管，重点关注超标准列支“三公”经费和培训费等、违规发放津贴补贴或职工福利、年底突击花钱、违规兴建政府性楼堂馆所等问题。同时，加强对属地虚增财政收入的监测，发现一起、处理一起、问责一起。
各地区各部门要切实增强“四个意识”、做到“两个维护”，牢固树立艰苦奋斗、勤俭节约思想，毫不动摇坚持政府过紧日子，持之以恒做好“三公”经费和一般性支出管理，以“时时放心不下”的责任感不断完善制度机制，提升管理效能，促进财政预算管理水平不断迈上新台阶。
财 政 部
2022年9月24日
此文件一出，立即在地产圈炸开了锅！因为，在这一轮土地市场降温的情况下，各大城市的土地市场上，地方国企、城投公司正成为土地市场拿地主力军，托底信号明显。
西安，也是如此。
城投公司“托底”土地市场
目前，陕西的国有房企，可以分为以下几类：
第一类，省属国企旗下的地产开发平台。这些公司依托的是母公司的资源和优势，除了在陕西本地拿地进行地产开发之外，版图已经扩展至陕西以外的省份，代表性的企业包括陕建地产、金泰恒业、西部机场置业、陕西交控等等。
第二类，市属国企旗下的地产开发平台。市属国有房企军团在西安相对来说较弱一些，代表性的企业主要是西安建工。
第三类，各开发区、区县的平台公司。这个类别，是本土国有房企的主力军，从一定程度上早期更多承担的是新开发区域的城建、配套任务，随后逐步增加市场化运营。
代表性的企业除了大家熟悉的高科系（紫薇、天地源、高新地产、高科房产）、经开系（经发置业、经发地产、经开城建）、曲江系（曲江大明宫置业、曲江文投）、西咸系（沣东地产、沣东城建、沣西置业、泾河实业、泾河产发、秦汉置业等）之外，还包括高陵城建、灞桥城建、长安城建等城投公司。
今年以来，西安土地市场上，除了传统的以地产开发为主业、影响力较大的紫薇地产、天地源、高新地产等继续在西安市场上拿地之外，以陕建地产、陕西交控为代表的省属国企，以及以西安港产业投资、灞桥城建、长安城建、高陵城建、泾河产发等为代表的传统冷门企业，也已经纷纷出手拿地。
在克而瑞发布的2022年1-9月中国房企新增土地价值TOP100榜单中，陕建地产以38.9亿元位列第69、天地源以32亿元位列第83、西安高科集团以27.4亿元位列第94
在中指研究院发布的2022年1-9月全国房地产企业拿地TOP100排行榜上，西咸新区泾河新城产发置业以142亿元的新增货值位列第78位、陕建地产以128亿元的新增货值位列第85位、西安地铁以118亿元的新增货值位列第96位。
由此可以看出陕西本土国有房企扩张的势头。
除了在公开市场拿地之外，陕西本土国有房企还通过增资扩股、股权收购等方式，在今年频频开启了买买买。
陕建地产除了通过增资扩股入股陕西交控港务区项目之外，还涉足到了杜城村城改项目中，与俊发合作开发；曲江文商，则在今年年中收购了阳光城檀境60%的股权；西安港产业投资有限公司则接盘了康佳304.6亩的土地，随后又通过增资扩股的方式拉上了华润进行共同开发……
拿地之后怎么办？
对于在土地市场上大手笔拿地的国有房企而言，单纯的自有资金肯定是无法支撑起拿地资金的，因此我们就可以看到这些国有房企频频通过发债的形式融资，负债率不断攀升。
感兴趣的朋友可以百度下陕西那些大手笔拿地的国有房企今年的发债情况，在此不做过多罗列，反正很多。
实际上，对于这些大手笔拿地的国有房企，托底拿地只是一个开始，真正的考验则在拿地之后项目和如何从。
对于紫薇、天地源、金泰恒业、经发等已经在地产开发行业发展多年的房企而言，拿地之后完全可以独自开发，相对来说难度较小一些。
而真正的挑战，应该是在地产开发领域经验不足的国有房企平台、城投公司，毕竟从经验等方面，不但无法与西安市场上的大牌房企相提并论，也无法与本土成熟的国有房企相比。
留在这部分经验不足的企业面前，拿地之后有两种选择，一种是通过合作开发的模式引入大牌房企合作，一种是通过与大牌房企的代建平台合作。
合作开发涉及到国有股权的转让，相对来说要复杂一些，流程要更多一些。这两年，天地源、紫薇、陕西交控、西安港产业投资等房企的项目公司，先后通过增资扩股的方式引入了龙湖、绿城、华发、越秀、陕建、华润等房企进行合作。
与合作开发的流程相比，代建合作相对来说要更简单一些，通过引入品牌房企的代建平台，从产品设计、操盘等均由品牌房企负责，依托于品牌房企的品牌、产品、营销等优势实现项目溢价的同时，带来快速去化。浐灞地产与旭辉建管合作的浐灞旭辉国宸府、绿城管理与泾河集团合作的绿城泾河·桂雨听澜就是代表。
此次财政部明确叫停国有房企举债拿地虚增土地出让收入之后，对于当前的土地市场来说是一个坏消息。在没有了国有房企、城投公司托底的情况下，土地市场的回暖将会更加漫长！
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